dEmindED (deminded) wrote,
dEmindED
deminded

Ипотека = повышение благосостояния?

Ипотека иногда рассматривается как пример положительного воздействия финансовых институтов на благосостояние общества. Как начинающий марксист я все еще уверен, что благосостояние общество обеспечивается трудом, а не финансовыми договоренностями, и поэтому мне очень захотелось подумать, откуда же в результате операций занять-отдать получается это «добавочное» благосостояние. Конечно, не в рамках конкретной личности, а в рамках общества.

Чтобы сравнить две системы по фактору финансовых отношений, нужно зафиксировать во времени остальные факторы: например, возраст вселения в квартиру, уровень доходов и стоимость жилья. Уберем аренду, дисконт, инфляцию, ипотечный процент, стоимость кредита.

Посмотрим на традиционную систему. В классике чтобы начать жить в своем жилье, нужно либо на него заработать, либо получить от родителей. Соответственно каждая семья в традиционном обществе мечтает заработать на жилье для ребенка ко времени его ухода из семьи. И поэтому отказывает себе в части потребления, собственно этим и снижая свое благосостояние. При этом считая, что квартира нужна на семью из 2-х человек, я буду считать, что родители обеспечивают квартирой только ½ своих детей. Допустим, чтобы заработать на квартиру, среднестатистической семье нужно урезать свое потребление 10 лет. Пускай общество имеет нормальный уровень воспроизводства детей, для простоты – 3 ребенка на семью. В таком случае, в традиционной схеме каждая семья вынуждена урезать свое потребление 15 лет своей жизни, чтобы обеспечить своих ½ своих детей квартирами.

При наличии ипотеки, молодая семья имеет возможность получить квартиру за счет урезания собственного (а не родительского) потребления в течение тех же 10 лет. В результате оказывается, что при тех же вводных требованиях по обеспечению общества квартирами общество урезает свое потребление уже не 15 лет, а только 10! Т.е. общественное благосостояние повысилось на 50%. Откуда же приползли эти 50%? Конечно, из будущего: из кармана следующего поколения, куда раньше «клали» деньги заботливые родители, копя на квартиру. А т.к. следующее поколение у нас в 1.5 раза больше, то и размер прибавки составил 50%. Впрочем, следующее поколение не остается обиженным, т.к. тоже перестанет класть в карман своим детям, и будет рассчитываться только за себя. «Мы ничего не должны своим детям, т.к. они ничего для нас не сделали», нэ?

Что же произойдет, если прирост составит в среднем не 3 ребенка на семью, а 1? Тогда окажется, что традиционной семье приходится откладывать потребление только 5 лет, а вот ипотечной – все 10. Значит, в обществе с низким уровнем воспроизводства (<2) ипотека снижает общественное благосостояние! А ведь это, товарищи, все крупные города! Кто же выиграет при введении ипотеки? Очевидно, только то поколение, которое окажется на «переломе» — которое еще не платило за свою квартиру, но которому уже не придется копить для своих детей. Это такая «разовая» прибавка, за которую будет вынуждено расплачиваться все общество своим благосостоянием!

Конечно, тут можно многое сказать о роли «финансовой независимости» от родителей, о разрыве экономической зависимости от родовых связей или о том, что это было «ненормальное» состояние, а стало – «нормальное». Но то, что влияние на благосостояние общества весьма неоднозначно, хотя и кажется с точки зрения индивида безусловно привлекательным, забывать нельзя.
Впрочем, для одного домохозяйства вся привлекательность ипотеки (въехать сейчас и платить по кредиту вместо аренды и накоплений), по сути, продиктована дефицитом, неадекватным уровнем цен на недвижимость и неконкурентной средой — во многом результатом «переходного периода» от советского общего права на жилье к рыночному праву на экономическую свободу. На конкурентном рынке объем расходов в обоих случаях одинаков и равен (NPV стоимости квартиры) + (сумма амортизации за срок накоплений или кредита). В случае аренды и накопления вы получаете новую квартиру, но выплачиваете амортизацию в том же объеме в форме арендной платы (на конкурентном рынке одно должно стремиться к другому). Ну, конечно, еще существуют транзакционные издержки на обслуживание ипотечной системы и разные моральные аспекты «владения» жильем.
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 15 comments